De brief over haar huurverhoging had Josephine Owusu (51) al ontvangen, van woningcorporatie Rochdale in de Amsterdamse wijk Nellestein. De geboren Ghanese begreep wel een beetje dat de huur niet bij 668 euro zou blijven. Alles in het leven wordt immers duurder, zegt ze in de hal van haar appartementencomplex. En misschien gebruikt de corporatie dat geld wel voor de verduurzaming van haar circa vijftig jaar oude woning, zodat de energierekening eindelijk naar beneden kan.
Dat het kabinet vorige week bekendmaakte een streep te zetten door die 5 procent extra huur was natuurlijk goed nieuws. Maar wat moet ze nu maken van het huurdebat in de Tweede Kamer van afgelopen week waarin bleek dat de huurbevriezing niet voor iedereen gaat gelden? Krijgt ze dan toch huurverhoging? Of zou het misschien mogelijk zijn een grotere woning te krijgen? Haar twee kinderen, onder wie de 17-jarige Johanna, moeten nu namelijk nog een kleine slaapkamer delen.
In het parkachtige Nellestein in Zuidoost spookt het net zo hard als in de Nederlandse huurmarkt. Hier zie je de hele Nederlandse huurmarkt terug, zegt Marianne Klaassen (78) in haar appartement met uitzicht op de basisschool in de wijk. Zij kan het weten, als secretaris van de Huurderscommissie Patrizia Nellestein. De wijk heeft wel wat koopwoningen, maar toch vooral huurhuizen, eigendom van corporaties en grote beleggers. Zelf huurt ze van de Duitse investeringsmaatschappij Patrizia – de brief over haar huurverhoging van zo’n 5 procent heeft ook zij al binnen.
Ze is blij met haar woning en de wijk, net als haar medebestuurder Michel Idsinga (77), die even verderop een woning huurt bij dezelfde huisbaas. Dit deel van Zuidoost geldt als een succes, anders dan de hoogbouw verderop, die deels werd afgebroken. In Nellestein wandelen de bewoners over brede paden door het groen, overvloedig aanwezig tussen de vijftien middelhoge wooncomplexen. De auto’s zijn opgeborgen in grote garages aan de rand van de wijk. Regent het, dan zijn er de karakteristieke ‘drooglopen’; overdekte paden langs de gevels en paraplu-achtige overkappingen tussen de gebouwen.
Pensioenfonds ABP was de grote financier van de wijk, waarvan de bouw eind jaren zeventig begon. De huurwoningen werden langzamerhand verkocht aan grote beleggers en corporaties. Ook een nieuwe categorie huisbazen meldde zich. Kleine particuliere beleggers kwamen in de laatste tien jaar af op de relatief lage huizenprijzen aan de zuidelijke rand van Amsterdam. De koopwoningen werden opnieuw in de markt gezet voor de hoge huren in de vrije sector. Klaassen: ‘Een appartement hier verderop wordt verhuurd aan twee buitenlandse jongens, voor 1.500 euro per persoon. Toen ik de eigenaar daarop aansprak, zei hij: ‘Ik verhuur voor de financiële toekomst van mijn kinderen. Hoe oud die dan waren? Drie en vier jaar oud! Ja, haal je de koekoek.’
Bij alle huisbazen is het inmiddels hommeles. De kleine beleggers zijn alweer aan het verkopen. Door de vorig jaar ingevoerde huurbeperking voor appartementen in de middenklasse, een verhoging van de vermogensbelasting en een bijna volledig verbod op tijdelijke verhuur zagen ze hun rendement snel afbrokkelen. Een zo’n appartement werd vijf jaar geleden gekocht voor 251 duizend euro. Het staat nu te koop voor 385 duizend euro.
Ook de grote beleggers kiezen eieren voor hun geld. Klaassen en Idsinga kregen allebei het aanbod hun woning te kopen. Idsinga: ‘Patrizia heeft ons laten weten dat zij als gevolg van de huurbeperking voor de middenhuur tot 1.200 euro niet meer kunnen investeren en verduurzamen. Wij zijn gedwongen nu uit te ponden, was de boodschap. De woningen stuk voor stuk verkopen dus.’
Patrizia (belegger van onder meer pensioengeld) zelf wil niet ingaan op ‘individuele assets’, maar laat via een woordvoerder wel weten dat Nederland ‘ondanks het huidige woningtekort op dit moment beperkt aantrekkelijk is voor nieuwe investeringen. Dit is voornamelijk het gevolg van wisselend overheidsbeleid, toenemende regulering en hogere belastingdruk. Het verwachte rendement staat niet langer in verhouding tot het gelopen risico.’
Veel achterstallig onderhoud
Het kopen van hun eigen huurwoningen is niet erg aantrekkelijk, vinden Klaassen en Idsinga, vanwege het ‘achterstallig onderhoud en de enorme opgave in verduurzaming’. Klaassen wijst naar buiten, naar de bomen voor de deur waaruit een vrolijk gekwetter opstijgt. ‘De vogeltjes zitten er hier warmer bij dan de bewoners. De woningen zijn nauwelijks geïsoleerd, dus we stoken ook voor de buitenlucht.’
Dat zegt ook Ellen Wassenaar (78, sinds 1984 in Nellestein) tijdens haar wandelingetje door de buurt. ‘Op mijn leeftijd ga ik mijn huis natuurlijk niet meer kopen. Bovendien hebben deze huizen zoveel gebreken. Ik moet elke dag de schimmel rond de ramen wegpoetsen. Als ik wil bewegen ga ik liever naar de sportschool.’
Even verderop komt Nina (40, teamleider in een ziekenhuis) aanzeilen op haar fatbike. Toevallig kreeg zij vorige week met haar vriend een brief met een koopaanbod van hun verhuurder, vastgoedmaatschappij NMG. ‘Iedere woning die leeg komt, wordt verkocht, lieten ze weten. En huurders die geïnteresseerd zijn in kopen, kunnen contact opnemen met hun makelaar.’
Ook voor Nina en haar vriend is het de vraag of zij in willen gaan op het aanbod. ‘De WOZ-waarde van de woning is nu 365 duizend euro. Als we alle gebreken zelf moeten herstellen, zoals de lekkage in de badkamer, dan moet de prijs wel flink lager liggen dan dat bedrag. Aan de andere kant, waar anders kunnen we nog wat kopen voor een vergelijkbaar bedrag?’
De storm rond Mona Keijzer
Minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) is al weken het middelpunt van de storm in de huurmarkt. Zij kondigde begin april aan de net ingevoerde huurregulering te willen versoepelen. De verkoop van beleggingswoningen moet wat haar betreft een halt worden toegeroepen door het toestaan van een hogere huur in de grote steden. Volgens makelaarsvereniging NVM gingen vorig jaar al 37 duizend woningen terug naar de koopmarkt.
Haar plan viel niet goed bij de oppositie, zoals GroenLinks-PvdA en D66. De ongebreidelde stijging van de huren in de middenhuur en vrije sector moet juist worden beteugeld in het belang van de huurders, vinden deze oppositiepartijen. Uiteindelijk zal de uitverkoop van huurwoningen wel stoppen, hopen zij. En dan heeft Nederland er wel een nieuwe huurgrens bij van circa 1.200 euro, boven op de grens voor sociale huur van maximaal zo’n 900 euro.
Op woensdag 16 april maakten de coalitiepartijen in hun Voorjaarsnota bovendien bekend dat er een streep gaat door de afgesproken huurverhoging voor woningen in de sociale huur van 5 procent dit jaar en nog eens een vergelijkbaar percentage volgend jaar. De huren in de sociale sector worden dus twee jaar ‘bevroren’, jubelde PVV-leider Geert Wilders. Vanaf 1 juli aanstaande betalen sociale huurders per maand niet meer dan ze nu kwijt zijn voor hun woning.
Bij de corporaties was de ontzetting groot. Zonder die extra huurinkomsten wordt de bouw van tienduizenden extra huurhuizen onmogelijk, stelt de vereniging van corporaties Aedes. Die extra inkomsten vormen immers de basis onder de beoogde leningen van 47,5 miljard euro aan sociale nieuwbouw.
Gevolgen bevriezing huren
Tijdens een met veel publiciteit omgeven ‘Woontop’ in december had de minister nog haar handtekening gezet onder talloze beloften om de woningproductie te versnellen, samen met onder meer projectontwikkelaars en corporaties. De woonstichtingen moeten bijna een derde van de beoogde 1 miljoen extra woningen bouwen.
Die afspraken met de minister ‘blijken dus nu een farce’, zei Aedes-voorzitter Liesbeth Spies, die uithaalde naar Keijzer. ‘Ik vind het verbijsterend, deze coalitie blijkt onbetrouwbaar. Hoe kun je nou serieus met de minister verder praten over het samen aanpakken van de woningnood?’
Kenners van de woningmarkt vielen haar bij, zoals hoogleraar Peter Boelhouwer (‘De doelstelling in woningproductie wordt hiermee bij het vuilnis gezet’) en emeritus-hoogleraar Johan Conijn (‘Dit is een clusterbom. Als ik Keijzer was, zou ik aftreden’).
Hun stellingname wordt bevestigd door vastgoedadviseur Capital Value, een organisatie die voor zowel de corporaties als voor commerciële partijen werkt. Het gaat niet alleen om het gemis van circa 3 miljard aan extra huuropbrengst in drie jaar, zegt directeur Arjan Peerboom. Het bevriezen van de huren drukt de waarde van het corporatiebezit als geheel, ook op de lange termijn. Op basis van dat afgewaardeerde onderpand kunnen de corporaties dus minder lenen voor hun nieuwbouwplannen. ‘De genoemde compensatie van 1,1 miljard euro voor de komende drie jaar biedt daarbij geen soelaas. Een taxateur kan zo’n eenmalige bate niet meerekenen in zijn waardebepaling.’
Deze ‘bom onder de woningmarkt’ raakt ook projectontwikkelaars, benadrukt Peerboom. In veel grote woningbouwprojecten zit ook een deel sociale huur, zoals voorgeschreven door veel gemeenten, naast bijvoorbeeld middenhuur en koop. Als de corporaties wegvallen als koper, dan gaan dat soort projecten in hun geheel van tafel. ‘De huurbevriezing raakt dus niet alleen de corporaties, maar ook de rest van de bouwsector.’
In de nacht van woensdag op donderdag werd in de Tweede Kamer een verhit debat gevoerd over de uitwerking van de woonplannen van minister Keijzer. De harde woorden waren niet van de lucht. Het CDA sprak van ‘amateuristische politiek van mythische proporties’ van een kabinet dat woningbouw een ‘topprioriteit’ had genoemd. PVV, NSC en VVD zeiden dat zij niet per se geloven in de ‘doemscenario’s’ van de woningcorporaties, omdat de gederfde huurinkomsten deels worden gecompenseerd. Minister Keijzer hoopt dat de schade beperkt blijft tot 85 duizend minder gebouwde sociale huurwoningen en beloofde verder onderzoek.
Een mix van drie opties
Op het kantoor van corporatie Rochdale berekenen ze ondertussen koortsachtig wat voor hen de gevolgen van de huurbevriezing zijn. Er zijn drie opties, zegt woordvoerder Pim de Ruiter. ‘We bouwen 2.500 huurwoningen minder. Of we renoveren en verduurzamen 5.000 woningen minder. Of we verkopen 1.000 woningen. Of het wordt een mix van die drie opties.’
In Nellestein heeft Rochdale nu nog zo’n tweehonderd woningen. ‘Met verkopen zijn we al geruime tijd gestopt. In deze relatief goede wijk willen we juist woningen overhouden voor de huisvesting van mensen uit kwetsbare groepen, bijvoorbeeld uit meer problematische delen van Amsterdam-Zuidoost. Maar als we weer woningen moeten gaan verkopen, dan komt juist Nellestein weer in beeld. We verkopen bij voorkeur uit aangebroken complexen, dus uit grote gebouwen met ook veel andere eigenaren, want die zijn het moeilijkst te managen. Maar de gemeente Amsterdam zal het niet leuk vinden als we toch weer sociaal bezit gaan verkopen.’
De eventuele verkopen vallen ookin slechte aarde bij de actiegroep ‘Wij weigeren huurverhoging’. Die is druk bezig met de voorbereiding van een landelijke demonstratie, op 10 mei in Utrecht. Huurbevriezing in de sociale sector is bij lange na niet genoeg, zegt medeorganisator Doenja van der Veen. Zij wijst op de aanstaande verhoging van de middenhuur van bijna 8 procent, die wel is toegestaan, net als de plus van 4,1 procent in de vrije sector. ‘Die huurders worden in de steek gelaten.’
Wonen is een mensenrecht, benadrukt de actiegroep. Het aanbod kun je niet overlaten aan de commerciële sector, of aan uitgeknepen woonstichtingen. Van der Veen: ‘Het is tijd voor radicale verandering. De overheid heeft de volkshuisvesting vele jaren ernstig verwaarloosd. We zien nu de gevolgen. Er moet echt weer geïnvesteerd worden in goede en betaalbare huisvesting, net als in de jaren tachtig. Dus onze demonstratie gaat door, ook al is huurverhoging in sociale sector van de baan. Met extra kracht zelfs.’
Niet rouwig
Mogelijk levert de huidige commotie nog iets goeds op voor de huursector, hopen Klaasen en Idsinga in Nellestein.Ze zijn bijvoorbeeld niet rouwig om het vertrek van de kleine particuliere beleggers uit hun buurt. Idsinga: ‘Die bleken uiteindelijk een drama. Ze vragen wel hoge huren, maar zijn niet te benaderen. Kennelijk moeten ze vaak op vakantie, om te genieten van hun rendement.’
Ook over de grote beleggers zijn zij niet tevreden. Klaassen: ‘We schrijven ieder jaar zo’n beetje dezelfde brief, om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Over achterstallig onderhoud, lekkage, schimmelvorming en het uitblijven van de verduurzaming. En om duidelijk te maken dat veel huurders wéér 5 procent extra huur niet kunnen dragen.’
Uiteindelijk valt er dan altijd weer dat standaardantwoord op de mat, weten ze inmiddels. ‘Ook voor ons stijgen de kosten, lees je dan. Het is nooit het antwoord waar je op hoopt.’
Luister hieronder naar onze nieuwspodcast de Volkskrant Elke Dag. Kijk voor al onze podcasts opvolkskrant.nl/podcasts.
Lees ook
Geselecteerd door de redactie
